چهارشنبه ۲۳ مهر ۰۴ ۱۶:۰۹ ۲ بازديد
در بازار ساخت‌وساز امروز، روش‌های مختلفی برای اجرای پروژه‌های ساختمانی وجود دارد که هر کدام بسته به هدف و توان مالی طرفین، مزایا و معایب خاص خود را دارند. دو مورد از رایج‌ترین این روش‌ها، قرارداد مشارکت در ساخت و قرارداد مدیریت پیمان هستند. اگرچه در نگاه اول هر دو به نوعی همکاری میان چند طرف برای احداث یا بازسازی یک ملک اشاره دارند، اما در واقعیت تفاوت‌های اساسی در ساختار، مسئولیت‌ها، سودآوری و ریسک میان آن‌ها وجود دارد. شناخت این تفاوت‌ها می‌تواند از بروز اختلافات جدی میان مالک و سازنده جلوگیری کند و مسیر پروژه را شفاف‌تر سازد.
قرارداد مدیریت پیمان یا Management Contract یکی از روش‌های متداول در ساخت‌وساز حرفه‌ای است. در این روش، کارفرما (که معمولاً همان سرمایه‌گذار یا مالک پروژه است) فردی متخصص یا یک شرکت معتبر را به عنوان مدیر پیمان انتخاب می‌کند تا اجرای پروژه را از ابتدا تا انتها مدیریت کند.
مدیر پیمان در واقع نماینده‌ی کارفرما است، نه شریک او. وظیفه‌اش نظارت بر روند ساخت، هماهنگی بین پیمانکاران جزء، خرید مصالح، کنترل هزینه‌ها و زمان‌بندی اجرای کار است. او مالک پروژه محسوب نمی‌شود و سهمی از ساختمان ندارد، بلکه در ازای خدمات خود حق‌الزحمه مشخصی که معمولاً درصدی از هزینه کل ساخت است، دریافت می‌کند. مسیر کامل ورود به دنیای ساخت‌وساز و سرمایه‌گذاری را در اینجا بیابید.
به زبان ساده، در مدیریت پیمان، مالک سرمایه‌گذار اصلی است و مدیر پیمان، مدیر اجرایی پروژه که با تجربه و دانش خود به کارفرما کمک می‌کند تا ساخت‌وساز باکیفیت و اقتصادی‌تری داشته باشد.
در مقابل، قرارداد مشارکت در ساخت نوعی شراکت واقعی میان مالک و سازنده است. در این قرارداد، مالک زمین یا ملک قدیمی خود را در اختیار سازنده می‌گذارد و در مقابل، سازنده متعهد می‌شود ملک را نوسازی یا بازسازی کند. آورده مالک، زمین یا ملک است و آورده سازنده معمولاً سرمایه نقدی، تخصص فنی، نیروی انسانی و مجوزهای لازم برای ساخت می‌باشد.
در نهایت پس از پایان پروژه، سهم هر یک از طرفین بر اساس توافق قبلی تعیین می‌شود؛ مثلاً ۵۰-۵۰ یا ۴۰-۶۰ بسته به موقعیت زمین، هزینه ساخت و شرایط بازار. در این حالت هر دو طرف به نوعی سرمایه‌گذار محسوب می‌شوند و در سود و زیان نهایی شریک خواهند بود.
در مدیریت پیمان، رابطه میان مالک و مدیر پیمان کارفرما – مجری است؛ یعنی کارفرما دستور می‌دهد و مدیر پیمان اجرا می‌کند.
اما در مشارکت در ساخت، این رابطه شراکتی است و هر دو طرف در تصمیم‌گیری‌ها و سود نهایی سهم دارند.
در قرارداد مدیریت پیمان، مالکیت ملک و پروژه به‌طور کامل برای کارفرما باقی می‌ماند و مدیر پیمان تنها دستمزد دریافت می‌کند.
در مشارکت در ساخت، پس از پایان پروژه، بخشی از ملک یا واحدهای ساخته‌شده به سازنده تعلق می‌گیرد. در واقع، او شریک مالک در پروژه محسوب می‌شود.
در مدیریت پیمان، کل هزینه‌های ساخت را کارفرما پرداخت می‌کند و مدیر پیمان فقط ناظر و هماهنگ‌کننده است.
در حالی که در مشارکت در ساخت، هزینه ساخت معمولاً بر عهده سازنده است و مالک زمین خود را به‌عنوان آورده در اختیار او می‌گذارد.
در مدیریت پیمان، ریسک‌های مالی بر دوش کارفرما است؛ اگر قیمت مصالح افزایش یابد یا پروژه طول بکشد، کارفرما باید هزینه‌ها را بپردازد.
اما در مشارکت در ساخت، ریسک‌ها میان مالک و سازنده تقسیم می‌شود؛ چون هر دو آورده مالی دارند و در نتیجه هر تصمیمی می‌تواند بر سود یا زیان هر دو تأثیر بگذارد.
در مدیریت پیمان، دستمزد مدیر معمولاً درصدی از هزینه کل پروژه (مثلاً بین ۱۰ تا ۲۰ درصد) تعیین می‌شود.
در مشارکت در ساخت، سهم سازنده از پروژه معمولاً تعدادی از واحدهای نوساز است که بعد از پایان پروژه تحویل او می‌شود.
مدیریت پیمان برای افرادی مناسب است که سرمایه کافی دارند اما تخصص فنی در ساخت‌وساز ندارند و می‌خواهند پروژه خود را با نظارت حرفه‌ای پیش ببرند. این روش شفاف، کنترل‌پذیر و کم‌ریسک‌تر است اما تمام هزینه‌ها بر دوش کارفرما قرار دارد.
در مقابل، مشارکت در ساخت گزینه‌ای مناسب برای مالکان زمین یا ساختمان‌های قدیمی است که بودجه کافی برای ساخت ندارند. در این روش بدون پرداخت هزینه نقدی می‌توانند صاحب واحدهای نوساز شوند. البته این روش نیازمند اعتماد بالا، انتخاب سازنده معتبر و قرارداد دقیق و محکم است؛ چرا که در صورت بی‌توجهی به مفاد قرارداد، اختلافات مالی یا تأخیر در تحویل واحدها می‌تواند مشکل‌ساز شود.
حتماً مدیر پیمان یا سازنده را از نظر سوابق اجرایی، اعتبار و تخصص بررسی کنید.
مفاد قرارداد باید دقیق، شفاف و بدون ابهام باشد؛ مخصوصاً درباره سهم طرفین، نحوه پرداخت، زمان تحویل و شرایط فسخ.
از مشاوران حقوقی یا کارشناسان رسمی در تنظیم قرارداد استفاده کنید تا از بروز اختلافات آینده جلوگیری شود.
در مشارکت در ساخت، بهتر است سهم طرفین براساس ارزش زمین، موقعیت مکانی و هزینه ساخت به‌صورت کارشناسی تعیین شود.
در نهایت باید گفت قرارداد مدیریت پیمان برای کسانی مناسب است که سرمایه دارند اما زمان یا تخصص مدیریت پروژه را ندارند، و می‌خواهند با کمک متخصصان، ساخت‌وساز خود را به‌صورت اصولی پیش ببرند.
اما قرارداد مشارکت در ساخت بهترین گزینه برای مالکان زمین است که می‌خواهند بدون صرف هزینه ساخت، ملک خود را نوسازی کرده و در سود پروژه شریک شوند.
• ایده گرفته شده از مقاله اصلی
تعریف قرارداد مدیریت پیمان
قرارداد مدیریت پیمان یا Management Contract یکی از روش‌های متداول در ساخت‌وساز حرفه‌ای است. در این روش، کارفرما (که معمولاً همان سرمایه‌گذار یا مالک پروژه است) فردی متخصص یا یک شرکت معتبر را به عنوان مدیر پیمان انتخاب می‌کند تا اجرای پروژه را از ابتدا تا انتها مدیریت کند.
مدیر پیمان در واقع نماینده‌ی کارفرما است، نه شریک او. وظیفه‌اش نظارت بر روند ساخت، هماهنگی بین پیمانکاران جزء، خرید مصالح، کنترل هزینه‌ها و زمان‌بندی اجرای کار است. او مالک پروژه محسوب نمی‌شود و سهمی از ساختمان ندارد، بلکه در ازای خدمات خود حق‌الزحمه مشخصی که معمولاً درصدی از هزینه کل ساخت است، دریافت می‌کند. مسیر کامل ورود به دنیای ساخت‌وساز و سرمایه‌گذاری را در اینجا بیابید.
به زبان ساده، در مدیریت پیمان، مالک سرمایه‌گذار اصلی است و مدیر پیمان، مدیر اجرایی پروژه که با تجربه و دانش خود به کارفرما کمک می‌کند تا ساخت‌وساز باکیفیت و اقتصادی‌تری داشته باشد.
تعریف قرارداد مشارکت در ساخت
در مقابل، قرارداد مشارکت در ساخت نوعی شراکت واقعی میان مالک و سازنده است. در این قرارداد، مالک زمین یا ملک قدیمی خود را در اختیار سازنده می‌گذارد و در مقابل، سازنده متعهد می‌شود ملک را نوسازی یا بازسازی کند. آورده مالک، زمین یا ملک است و آورده سازنده معمولاً سرمایه نقدی، تخصص فنی، نیروی انسانی و مجوزهای لازم برای ساخت می‌باشد.
در نهایت پس از پایان پروژه، سهم هر یک از طرفین بر اساس توافق قبلی تعیین می‌شود؛ مثلاً ۵۰-۵۰ یا ۴۰-۶۰ بسته به موقعیت زمین، هزینه ساخت و شرایط بازار. در این حالت هر دو طرف به نوعی سرمایه‌گذار محسوب می‌شوند و در سود و زیان نهایی شریک خواهند بود.
تفاوت‌های اصلی مدیریت پیمان و مشارکت در ساخت
۱. نوع رابطه میان طرفین
در مدیریت پیمان، رابطه میان مالک و مدیر پیمان کارفرما – مجری است؛ یعنی کارفرما دستور می‌دهد و مدیر پیمان اجرا می‌کند.
اما در مشارکت در ساخت، این رابطه شراکتی است و هر دو طرف در تصمیم‌گیری‌ها و سود نهایی سهم دارند.
۲. مالکیت و سهم نهایی
در قرارداد مدیریت پیمان، مالکیت ملک و پروژه به‌طور کامل برای کارفرما باقی می‌ماند و مدیر پیمان تنها دستمزد دریافت می‌کند.
در مشارکت در ساخت، پس از پایان پروژه، بخشی از ملک یا واحدهای ساخته‌شده به سازنده تعلق می‌گیرد. در واقع، او شریک مالک در پروژه محسوب می‌شود.
۳. منبع سرمایه‌گذاری
در مدیریت پیمان، کل هزینه‌های ساخت را کارفرما پرداخت می‌کند و مدیر پیمان فقط ناظر و هماهنگ‌کننده است.
در حالی که در مشارکت در ساخت، هزینه ساخت معمولاً بر عهده سازنده است و مالک زمین خود را به‌عنوان آورده در اختیار او می‌گذارد.
۴. ریسک و مسئولیت‌ها
در مدیریت پیمان، ریسک‌های مالی بر دوش کارفرما است؛ اگر قیمت مصالح افزایش یابد یا پروژه طول بکشد، کارفرما باید هزینه‌ها را بپردازد.
اما در مشارکت در ساخت، ریسک‌ها میان مالک و سازنده تقسیم می‌شود؛ چون هر دو آورده مالی دارند و در نتیجه هر تصمیمی می‌تواند بر سود یا زیان هر دو تأثیر بگذارد.
۵. حق‌الزحمه یا سهم
در مدیریت پیمان، دستمزد مدیر معمولاً درصدی از هزینه کل پروژه (مثلاً بین ۱۰ تا ۲۰ درصد) تعیین می‌شود.
در مشارکت در ساخت، سهم سازنده از پروژه معمولاً تعدادی از واحدهای نوساز است که بعد از پایان پروژه تحویل او می‌شود.
مزایا و معایب هر روش
مدیریت پیمان برای افرادی مناسب است که سرمایه کافی دارند اما تخصص فنی در ساخت‌وساز ندارند و می‌خواهند پروژه خود را با نظارت حرفه‌ای پیش ببرند. این روش شفاف، کنترل‌پذیر و کم‌ریسک‌تر است اما تمام هزینه‌ها بر دوش کارفرما قرار دارد.
در مقابل، مشارکت در ساخت گزینه‌ای مناسب برای مالکان زمین یا ساختمان‌های قدیمی است که بودجه کافی برای ساخت ندارند. در این روش بدون پرداخت هزینه نقدی می‌توانند صاحب واحدهای نوساز شوند. البته این روش نیازمند اعتماد بالا، انتخاب سازنده معتبر و قرارداد دقیق و محکم است؛ چرا که در صورت بی‌توجهی به مفاد قرارداد، اختلافات مالی یا تأخیر در تحویل واحدها می‌تواند مشکل‌ساز شود.
نکات کلیدی پیش از امضای هر قرارداد
حتماً مدیر پیمان یا سازنده را از نظر سوابق اجرایی، اعتبار و تخصص بررسی کنید.
مفاد قرارداد باید دقیق، شفاف و بدون ابهام باشد؛ مخصوصاً درباره سهم طرفین، نحوه پرداخت، زمان تحویل و شرایط فسخ.
از مشاوران حقوقی یا کارشناسان رسمی در تنظیم قرارداد استفاده کنید تا از بروز اختلافات آینده جلوگیری شود.
در مشارکت در ساخت، بهتر است سهم طرفین براساس ارزش زمین، موقعیت مکانی و هزینه ساخت به‌صورت کارشناسی تعیین شود.
جمع‌بندی
در نهایت باید گفت قرارداد مدیریت پیمان برای کسانی مناسب است که سرمایه دارند اما زمان یا تخصص مدیریت پروژه را ندارند، و می‌خواهند با کمک متخصصان، ساخت‌وساز خود را به‌صورت اصولی پیش ببرند.
اما قرارداد مشارکت در ساخت بهترین گزینه برای مالکان زمین است که می‌خواهند بدون صرف هزینه ساخت، ملک خود را نوسازی کرده و در سود پروژه شریک شوند.
• ایده گرفته شده از مقاله اصلی
- ۰ ۰
- ۰ نظر